immobilienverwalter

Immobilienverwalter: Begriff, Aufgaben, Ausbildung, Gehalt und Perspektiven

Lisa RĂ€tze
Lesezeit: ca. 8 Minuten

Die Immobilienbranche boomt und zugleich werden die Anforderungen an die Verwaltung von Immobilien immer höher. Immobilienverwalter mĂŒssen diesem Wandel mit breit gefĂ€chertem Know-How entgegentreten. Schon seit einigen Jahren geht ihr Aufgabenbereich deutlich ĂŒber das Suchen neuer Mieter und die Veranlassung von Reperaturen hinaus. Was das Berufsbild heute auszeichnet, welche Formen der Immobilienverwaltung es gibt und wie die Zukunftsaussichten fĂŒr diesen Beruf sind, soll in diesem Beitrag behandelt werden.

Was wird unter Immobilienverwaltung verstanden?

Die Immobilienverwaltung ĂŒbernimmt technische, kaufmĂ€nnische, rechtliche und organisatorische Aufgaben, die bei der Verwaltung von Objekten anfallen. Als Teilbereich des Immobilienmanagements können Immobilienverwaltungen die Betreuung und Verwaltung von vermieteten Wohnanlagen und -hĂ€usern, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen ĂŒbernehmen.

Der genaue Aufgabenbereich von einem Wohnimmobilienverwalter wird von den Besitzern des Objekts festgelegt. Hausverwalter nehmen in diesem Falle die Rolle des Vermittlers zwischen den Mietern und den EigentĂŒmern eines Wohnhauses ein. Bei einer WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG) ist diese Instanz nicht notwendig, da es keine Mieter gibt. Jedoch ist bei der Wohnungseigentumsverwaltung der Verwalter ein gesetzlich vorgeschriebenes Organ der WEG, das sie nach außen hin vertritt. Zwei weitere TĂ€tigkeitsfelder in der Immobilienverwaltung sind die Sondereigentumsverwaltung und die Gewerbeverwaltung.

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Welche Aufgaben ĂŒbernimmt ein Hausverwalter?

AbhĂ€ngig davon, welches Objekt ein Immobilienverwalter betreut, kann der Aufgabenbereich in diesem Beruf stark variieren. Im Folgenden soll eine Unterscheidung zwischen den Aufgaben bei der Verwaltung von MietshĂ€usern und EigentĂŒmergemeinschaften vorgenommen werden. Zu beachten ist, dass in der Praxis auch Mischformen möglich sind.

Aufgaben der Wohnimmobilienverwaltung

Bei dieser Form der Verwaltung vertritt der Immobilienverwalter die Interessen des EigentĂŒmers eines Mietshauses oder einer Wohnanlage gegenĂŒber den Mietern. Konkrete EinschrĂ€nkungen des Aufgabenbereichs werden vom Besitzer des Objekts im Verwaltervertrag festgelegt.

In den organisatorischen Aufgabenbereich fÀllt zumeist die Auswahl passender Mieter, die Korrespondenz mit Besitzer und Mieter, das Erstellen von AushÀngen und das Beschwerdemanagement. Unter den Aufgaben im technischen Bereich lassen sich die Erfassung von Verbrauchswerten, wie Heizung und Strom, und die Planung sowie Vergabe von Instandhaltungsarbeiten nennen.

Auch Aufgaben im Bereich Mietrecht werden vom Wohnimmobilienverwalter ĂŒbernommen. So zum Beispiel die Beachtung mietrechtlicher Vorschriften, die KĂŒndigung eines Mietvertrages oder die Umsetzung von Mieterhöhungen. Zuletzt regelt der Verwalter kaufmĂ€nnische Themen, wie die Überwachung des Geldverkehrs, die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sowie von Jahresabrechnungen fĂŒr die Mieter.

Das Aufgabenspektrum kann darĂŒber hinaus folgende TĂ€tigkeiten umfassen:

  • Bearbeitung von Mahnverfahren und Lastschriftzahlungen,

  • Beauftragung von Handwerkern zur Schadensbeseitigung,

  • Schadensmeldung an Versicherung und Verursacher,

  • SchlĂŒsselbestellungen,

  • Abnahme und Übergabe der Mietwohnung,

  • DurchfĂŒhung von Wohnungsbesichtigungen.

Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung

Alle EigentĂŒmer einer gemeinsam genutzten Wohnanlage teilen sich die Verantwortung ĂŒber die Verwaltung. FĂŒr die sachgerechte Verwaltung des Eigentums schreibt das Wohnungseigentumsgesetz den Einsatz eines Immobilienverwalters vor. Die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind durch das Gesetz klar definiert. Jedoch können aufgrund besonderer Gegebenheiten vor Ort oder BeschlĂŒssen der EigentĂŒmergemeinschaft weitere Aufgaben hinzukommen. Obwohl ein WEG-Verwalter zum Großteil Ă€hnliche Aufgaben wie ein Mietverwalter ĂŒbernimmt, kommen noch einige komplexe und anspruchsvolle Verwantwortungsbereiche dazu.

Die organisatorischen Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung unterscheiden sich deutlich von denen der Mietverwaltung. Der WEG-Verwalter ist fĂŒr die Einberufung und Protokollierung von EigentĂŒmerversammlungen, die Erstellung von Beschlussniederschriften und die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich. Im technischen Bereich ĂŒbernimmt der WEG-Verwalter zusĂ€tzlich zu den Pflichten des Mietverwalters auch die Überwachung und regelmĂ€ĂŸige Begehung von Objekten sowie die Entwicklung von Nutzungskonzepten.

Zu den rechtlichen Aufgaben zĂ€hlen vor allem die Vertretung der EigentĂŒmergemeinschaft, die Verhandlung mit Ämtern ĂŒber Genehmigungen und die Kenntnis und Anwendung aktueller GesetzesĂ€nderungen, wie die WEG-Reform. Auch im kaufmĂ€nnischen Bereich ĂŒbernimmt der Verwalter Verantwortung fĂŒr die Erstellung von WirtschaftsplĂ€nen und Abrechnungen, er verwaltet die BuchfĂŒhrung und wirkt bei WohnungsverkĂ€ufen mit.

Weitere Aufgaben eines WEG-Verwalters sind:

  • Verwaltung des Geldverkehrs und der gemeinsamen Konten,

  • Rechnungskontrolle und BelegprĂŒfung,

  • PrĂŒfungen im Bereich Brandschutz, technische Verordnungen und TÜV-Kontrollen,

  • Beauftragung von SachverstĂ€ndigen,

  • PrĂŒfung und Abschluss von VertrĂ€gen (z.B. VersicherungsvertrĂ€ge),

  • Mitwirken bei Gerichtsterminen, Hausgeldklagen, Beschlussanfechtungen.

Wie sieht die Ausbildung zum Immobilienverwalter aus?

Immobilienverwalter mĂŒssen Fachkenntnisse in vielen Bereichen mitbringen, um ihren vielfĂ€ltigen Aufgaben gerecht zu werden. Trotz der hohen Verantwortung, die dieser Beruf mit sich bringt, gibt es bislang noch keine einheitliche Ausbildung oder vorgeschriebene Qualifikation. Erst vor kurzem entschied sich die Politik dazu berufliche Mindesanforderungen in Form einer Weiterbildungspflicht und Versicherungspflicht fĂŒr Immobilienmakler und -verwalter einzufĂŒhren.

Die EinfĂŒhrung der Berufszulassungsreglung erfolgte 2018 und sieht vor, dass Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler alle drei Jahre 20 Weiterbildungsstunden absolvieren und vorweisen mĂŒssen. ZusĂ€tzlich dazu wurden sie verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer bestimmten Mindestversicherungssumme abzuschließen.

Aufgrund der unregulierten Ausbildungssituation und der erst vor kurzem in Kraft getreteten Zulassungsreglung finden sich viele Quereinsteiger in diesem Berufsfeld. KaufmĂ€nnische und rechtliche Grundkenntnisse sollten jedoch immer eine Kernvoraussetzung sein, um die Position des Immobilienverwalters erfolgreich ausfĂŒllen zu können. Neben dem Quereinstieg gibt es auch Ausbildungen und StudiengĂ€nge, die die benötigten Inhalte vermitteln. Die duale Ausbildung zum Immobilienkaufmann vermittelt praktische und theoretische Inhalte im Bereich Immobilienmanagement. Im Anschluss kann die Weiterbildung zum Fachwirt vertiefende Inhalte gewĂ€hren. Als akademische Berufsausbildung eignet sich zum Beispiel der Studiengang “Facility Management”.

Wer bereits eine abgeschlossene Berufsausbildung hat, kann sich mithilfe von Weiterbildungen und ZertifikatslehrgĂ€ngen im Bereich Immobilienverwaltung spezialisieren. Das Weiterbildungsangebot der IHK mit anschließendem IHK-Zertifikat bietet zum Beispiel umfassende Inhalte zu den Grundlagen der Wohnungseigentumsverwaltung, Miet- und Sondereigentumsverwaltung, BĂŒroorganisation und des Immobilienmanagements. Die LehrgĂ€nge der IHK sind auch fĂŒr Quereinsteiger wie Steuerberater oder Steuerfachangestellte, ExistenzgrĂŒnder und WohungseigentĂŒmer geeignet.

WĂ€hrend in Aus- und Weiterbildungen vor allem Hard Skills erworben werden, sollten Immobilienverwalter auch einigie Soft Skills mitbringen, um spĂ€ter erfolgreich sein zu können. Neben fachlichen Kenntnissen benötigt ein guter Verwalter vor allem exzellente KommunikationsfĂ€higkeiten, da er oft eine Mediatorrolle einnehmen muss. Sei es zwischen Mietern und Besitzer oder den Mietgliedern einer WEG, der Verwalter agiert hĂ€ufig als Vermittler zwischen zwei Parteien. Er braucht Erfahrung in den Bereichen Verhandlung, PrĂ€sentation und Argumentation. Zudem muss er in der Lage sein, vertrauensvolle Beziehungen zu seinen Kunden aufzubauen. Der Beruf kennzeichnet sich durch die Verwaltung fremden Eigentums, was eine starke Vertrauensbasis erfordert. Immobilienverwalter mĂŒssen daher zuverlĂ€ssig sein und EinfĂŒhlungsvermögen mitbringen.

Wie unterscheidet sich der Immobilienverwalter vom Immobilienmakler und vom Hausverwalter?

Ein Immobilienmakler hat einen gÀnzlich anderen Aufgabenbereich als ein Immobilienverwalter. WÀhrend Letzterer mit der Betreuung und Verwaltung von Objekten beschÀftigt ist, verantwortet der Immobilienmakler die Vermittlung von Objekten. Er betreut Kunden, die entweder eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. ZusÀtzlich erhÀlt der Makler in den meisten FÀllen eine Provision und kein Festgehalt.

Wie bereits gezeigt werden konnte, mĂŒssen Was beide Berufe gemeinsam haben, ist die uneinheitliche Berufsqualifizierung. Auch im Berufsfeld des Immobilienmaklers finden sich viele Quereinsteiger, weshalb die Berufszulassungsreglung von 2018 ebenso fĂŒr Makler greift.

Der Begriff Hausverwalter wird oft synonym fĂŒr Immobilienverwalter verwendet. Jedoch liegen die Aufgaben einer Hausverwaltung nur im Bereich der Mietverwaltung. Somit trifft der Begriff des Hausverwalters nicht auf die Verwaltung von EigentĂŒmergemeinschaften zu. Zutreffender wĂ€re hier der Begriff Wohnungseigentumsverwaltung.

Wie hoch ist das Gehalt des Immobilienverwalters?

Das Gehalt eines Immobilienverwalters liegt, laut Angaben von StepStone, durchschnittlich bei 45.900 Euro brutto jĂ€hrlich. Die Angaben aktueller Stellenangebote variieren, je nach Standort und GrĂ¶ĂŸe des Unternehmens. ZusĂ€tzlich hĂ€ngt das Gehalt immer vom Ausbildungshintergrund und den bereits absolvierten Berufsjahren ab. In diesem Beruf kann mit einem Mindestgehalt von 38.800 Euro und einem Höchstgehalt von 50.900 Euro gerechnet werden.

Die VergĂŒtung der Immobilienverwaltung kann je nach Aufgabenbereich und GrĂ¶ĂŸe der Objekte stark variieren. Ein WEG-Verwalter wird beispielsweise fĂŒr besondere Aufgaben, wie das Leiten einer EigentĂŒmerversammlung, gesondert honoriert. Ansonsten sind die EinkĂŒnfte der Wohnungseigentumsverwaltungen gesetzlich geregelt.

Anders sieht es bei Mietverwaltungen aus. Dort setzen die EigentĂŒmer einen bestimmten VergĂŒtungspreis pro Einheit und pro Monat an. Auch eine prozentuale Orientierung an der dortigen Miete ist nicht unĂŒblich. Letztlich bleibt noch zu beachten, ob die Verwalter selbstĂ€ndig tĂ€tig sind oder einer grĂ¶ĂŸeren Immobilienverwaltung angehören. Diese könnte zwar grĂ¶ĂŸere Kunden betreuen aber vergleichweise niedrigere GehĂ€lter an ihre Angestellten zahlen.

Wie wird sich die Nachfrage nach Experten fĂŒr Immobilienverwaltung in den nĂ€chsten Jahren entwickeln?

Schon jetzt ist die Nachfrage nach Hausverwaltungen, vor allem in den Ballungszentren, extrem hoch. Dieser Trend wird wohl in den nÀchsten Jahren nicht abebben und trotzdem werden auf die Immobilienverwaltungen einige Herausforderung zukommen.

Martin Kaßler, GeschĂ€ftsfĂŒhrer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), prophezeit kleinen und nicht digitalisierten Immobilienverwaltungen, dass sie den steigenden Anforderung seitens der Kunden und Gesetzgeber in Zukunft nicht standhalten könnten. Die Immobilienwirtschaft erlebt, wie viele andere Branchen auch, eine zunehmende Digitalisierung und Professionalisierung. Schon jetzt werden lokale mit regionalen Hausverwaltungen zusammengelegt, um ein einheitlicheres und effizienteres Arbeiten zu ermöglichen. FĂŒr den Markt bedeutet dies eine Zunahme von spezialisierten und großen Unternehmen im Bereich der Immobilienverwaltung. Kunden erwarten heute einen professionellen Immobilienverwalter, der digital aufgestellt ist und moderne Arbeitsformen praktiziert.


Quellen:

https://vdiv-bw.de/berufsbild/

https://www.stepstone.de/gehalt/Immobilienverwalter-in.html#:~:text=Wenn%20Sie%20als%20Immobilienverwalter%2Fin,befindet%20sich%20bei%2042.500%20%E2%82%AC.

https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/immobilienverwaltung-5-tipps-fuer-eine-erfolgreiche-nachfolge_260_556100.html

Über die Autorin: Lisa RĂ€tze
Lisa RĂ€tze

Lisa RĂ€tze ist Redakteurin bei hiral fĂŒr HR-Themen. Sie hat einen Abschluss fĂŒr das Studium Lehramt an Grundschulen, unter anderem mit dem Studienfach Deutsch, und befindet sich nun im Bachelor fĂŒr Psychologie. Ihr Fokus liegt auf Persolmanagement und Recruiting.

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