Immobilienverwalter: Begriff, Aufgaben, Ausbildung, Gehalt und Perspektiven

Die Immobilienbranche boomt und zugleich werden die Anforderungen an die Verwaltung von Immobilien immer höher. Immobilienverwalter müssen diesem Wandel mit breit gefächertem Know-How entgegentreten. Schon seit einigen Jahren geht ihr Aufgabenbereich deutlich über das Suchen neuer Mieter und die Veranlassung von Reperaturen hinaus. Was das Berufsbild heute auszeichnet, welche Formen der Immobilienverwaltung es gibt und wie die Zukunftsaussichten für diesen Beruf sind, soll in diesem Beitrag behandelt werden.

Was wird unter Immobilienverwaltung verstanden?

Die Immobilienverwaltung übernimmt technische, kaufmännische, rechtliche und organisatorische Aufgaben, die bei der Verwaltung von Objekten anfallen. Als Teilbereich des Immobilienmanagements können Immobilienverwaltungen die Betreuung und Verwaltung von vermieteten Wohnanlagen und -häusern, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen übernehmen.

Der genaue Aufgabenbereich von einem Wohnimmobilienverwalter wird von den Besitzern des Objekts festgelegt. Hausverwalter nehmen in diesem Falle die Rolle des Vermittlers zwischen den Mietern und den Eigentümern eines Wohnhauses ein. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist diese Instanz nicht notwendig, da es keine Mieter gibt. Jedoch ist bei der Wohnungseigentumsverwaltung der Verwalter ein gesetzlich vorgeschriebenes Organ der WEG, das sie nach außen hin vertritt. Zwei weitere Tätigkeitsfelder in der Immobilienverwaltung sind die Sondereigentumsverwaltung und die Gewerbeverwaltung.

Welche Aufgaben übernimmt ein Hausverwalter?

Abhängig davon, welches Objekt ein Immobilienverwalter betreut, kann der Aufgabenbereich in diesem Beruf stark variieren. Im Folgenden soll eine Unterscheidung zwischen den Aufgaben bei der Verwaltung von Mietshäusern und Eigentümergemeinschaften vorgenommen werden. Zu beachten ist, dass in der Praxis auch Mischformen möglich sind.

Aufgaben der Wohnimmobilienverwaltung

Bei dieser Form der Verwaltung vertritt der Immobilienverwalter die Interessen des Eigentümers eines Mietshauses oder einer Wohnanlage gegenüber den Mietern. Konkrete Einschränkungen des Aufgabenbereichs werden vom Besitzer des Objekts im Verwaltervertrag festgelegt.

In den organisatorischen Aufgabenbereich fällt zumeist die Auswahl passender Mieter, die Korrespondenz mit Besitzer und Mieter, das Erstellen von Aushängen und das Beschwerdemanagement. Unter den Aufgaben im technischen Bereich lassen sich die Erfassung von Verbrauchswerten, wie Heizung und Strom, und die Planung sowie Vergabe von Instandhaltungsarbeiten nennen.

Auch Aufgaben im Bereich Mietrecht werden vom Wohnimmobilienverwalter übernommen. So zum Beispiel die Beachtung mietrechtlicher Vorschriften, die Kündigung eines Mietvertrages oder die Umsetzung von Mieterhöhungen. Zuletzt regelt der Verwalter kaufmännische Themen, wie die Überwachung des Geldverkehrs, die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sowie von Jahresabrechnungen für die Mieter.

Das Aufgabenspektrum kann darüber hinaus folgende Tätigkeiten umfassen:

• Bearbeitung von Mahnverfahren und Lastschriftzahlungen,

• Beauftragung von Handwerkern zur Schadensbeseitigung,

• Schadensmeldung an Versicherung und Verursacher,

• Schlüsselbestellungen,

• Abnahme und Übergabe der Mietwohnung,

• Durchfühung von Wohnungsbesichtigungen.

Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung

Alle Eigentümer einer gemeinsam genutzten Wohnanlage teilen sich die Verantwortung über die Verwaltung. Für die sachgerechte Verwaltung des Eigentums schreibt das Wohnungseigentumsgesetz den Einsatz eines Immobilienverwalters vor. Die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind durch das Gesetz klar definiert. Jedoch können aufgrund besonderer Gegebenheiten vor Ort oder Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft weitere Aufgaben hinzukommen. Obwohl ein WEG-Verwalter zum Großteil ähnliche Aufgaben wie ein Mietverwalter übernimmt, kommen noch einige komplexe und anspruchsvolle Verwantwortungsbereiche dazu.

Die organisatorischen Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung unterscheiden sich deutlich von denen der Mietverwaltung. Der WEG-Verwalter ist für die Einberufung und Protokollierung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Beschlussniederschriften und die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich. Im technischen Bereich übernimmt der WEG-Verwalter zusätzlich zu den Pflichten des Mietverwalters auch die Überwachung und regelmäßige Begehung von Objekten sowie die Entwicklung von Nutzungskonzepten.

Zu den rechtlichen Aufgaben zählen vor allem die Vertretung der Eigentümergemeinschaft, die Verhandlung mit Ämtern über Genehmigungen und die Kenntnis und Anwendung aktueller Gesetzesänderungen, wie die WEG-Reform. Auch im kaufmännischen Bereich übernimmt der Verwalter Verantwortung für die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Abrechnungen, er verwaltet die Buchführung und wirkt bei Wohnungsverkäufen mit.

Weitere Aufgaben eines WEG-Verwalters sind:

• Verwaltung des Geldverkehrs und der gemeinsamen Konten,

• Rechnungskontrolle und Belegprüfung,

• Prüfungen im Bereich Brandschutz, technische Verordnungen und TÜV-Kontrollen,

• Beauftragung von Sachverständigen,

• Prüfung und Abschluss von Verträgen (z.B. Versicherungsverträge),

• Mitwirken bei Gerichtsterminen, Hausgeldklagen, Beschlussanfechtungen.

Wie sieht die Ausbildung zum Immobilienverwalter aus?

Immobilienverwalter müssen Fachkenntnisse in vielen Bereichen mitbringen, um ihren vielfältigen Aufgaben gerecht zu werden. Trotz der hohen Verantwortung, die dieser Beruf mit sich bringt, gibt es bislang noch keine einheitliche Ausbildung oder vorgeschriebene Qualifikation. Erst vor kurzem entschied sich die Politik dazu berufliche Mindesanforderungen in Form einer Weiterbildungspflicht und Versicherungspflicht für Immobilienmakler und -verwalter einzuführen.

Die Einführung der Berufszulassungsreglung erfolgte 2018 und sieht vor, dass Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler alle drei Jahre 20 Weiterbildungsstunden absolvieren und vorweisen müssen. Zusätzlich dazu wurden sie verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer bestimmten Mindestversicherungssumme abzuschließen.

Aufgrund der unregulierten Ausbildungssituation und der erst vor kurzem in Kraft getreteten Zulassungsreglung finden sich viele Quereinsteiger in diesem Berufsfeld. Kaufmännische und rechtliche Grundkenntnisse sollten jedoch immer eine Kernvoraussetzung sein, um die Position des Immobilienverwalters erfolgreich ausfüllen zu können. Neben dem Quereinstieg gibt es auch Ausbildungen und Studiengänge, die die benötigten Inhalte vermitteln. Die duale Ausbildung zum Immobilienkaufmann vermittelt praktische und theoretische Inhalte im Bereich Immobilienmanagement. Im Anschluss kann die Weiterbildung zum Fachwirt vertiefende Inhalte gewähren. Als akademische Berufsausbildung eignet sich zum Beispiel der Studiengang “Facility Management”.

Wer bereits eine abgeschlossene Berufsausbildung hat, kann sich mithilfe von Weiterbildungen und Zertifikatslehrgängen im Bereich Immobilienverwaltung spezialisieren. Das Weiterbildungsangebot der IHK mit anschließendem IHK-Zertifikat bietet zum Beispiel umfassende Inhalte zu den Grundlagen der Wohnungseigentumsverwaltung, Miet- und Sondereigentumsverwaltung, Büroorganisation und des Immobilienmanagements. Die Lehrgänge der IHK sind auch für Quereinsteiger wie Steuerberater oder Steuerfachangestellte, Existenzgründer und Wohungseigentümer geeignet.

Während in Aus- und Weiterbildungen vor allem Hard Skills erworben werden, sollten Immobilienverwalter auch einigie Soft Skills mitbringen, um später erfolgreich sein zu können. Neben fachlichen Kenntnissen benötigt ein guter Verwalter vor allem exzellente Kommunikationsfähigkeiten, da er oft eine Mediatorrolle einnehmen muss. Sei es zwischen Mietern und Besitzer oder den Mietgliedern einer WEG, der Verwalter agiert häufig als Vermittler zwischen zwei Parteien. Er braucht Erfahrung in den Bereichen Verhandlung, Präsentation und Argumentation. Zudem muss er in der Lage sein, vertrauensvolle Beziehungen zu seinen Kunden aufzubauen. Der Beruf kennzeichnet sich durch die Verwaltung fremden Eigentums, was eine starke Vertrauensbasis erfordert. Immobilienverwalter müssen daher zuverlässig sein und Einfühlungsvermögen mitbringen.

Wie unterscheidet sich der Immobilienverwalter vom Immobilienmakler und vom Hausverwalter?

Ein Immobilienmakler hat einen gänzlich anderen Aufgabenbereich als ein Immobilienverwalter. Während Letzterer mit der Betreuung und Verwaltung von Objekten beschäftigt ist, verantwortet der Immobilienmakler die Vermittlung von Objekten. Er betreut Kunden, die entweder eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Zusätzlich erhält der Makler in den meisten Fällen eine Provision und kein Festgehalt.

Wie bereits gezeigt werden konnte, müssen Was beide Berufe gemeinsam haben, ist die uneinheitliche Berufsqualifizierung. Auch im Berufsfeld des Immobilienmaklers finden sich viele Quereinsteiger, weshalb die Berufszulassungsreglung von 2018 ebenso für Makler greift.

Der Begriff Hausverwalter wird oft synonym für Immobilienverwalter verwendet. Jedoch liegen die Aufgaben einer Hausverwaltung nur im Bereich der Mietverwaltung. Somit trifft der Begriff des Hausverwalters nicht auf die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften zu. Zutreffender wäre hier der Begriff Wohnungseigentumsverwaltung.

Wie hoch ist das Gehalt des Immobilienverwalters?

Das Gehalt eines Immobilienverwalters liegt, laut Angaben von StepStone, durchschnittlich bei 45.900 Euro brutto jährlich. Die Angaben aktueller Stellenangebote variieren, je nach Standort und Größe des Unternehmens. Zusätzlich hängt das Gehalt immer vom Ausbildungshintergrund und den bereits absolvierten Berufsjahren ab. In diesem Beruf kann mit einem Mindestgehalt von 38.800 Euro und einem Höchstgehalt von 50.900 Euro gerechnet werden.

Die Vergütung der Immobilienverwaltung kann je nach Aufgabenbereich und Größe der Objekte stark variieren. Ein WEG-Verwalter wird beispielsweise für besondere Aufgaben, wie das Leiten einer Eigentümerversammlung, gesondert honoriert. Ansonsten sind die Einkünfte der Wohnungseigentumsverwaltungen gesetzlich geregelt.

Anders sieht es bei Mietverwaltungen aus. Dort setzen die Eigentümer einen bestimmten Vergütungspreis pro Einheit und pro Monat an. Auch eine prozentuale Orientierung an der dortigen Miete ist nicht unüblich. Letztlich bleibt noch zu beachten, ob die Verwalter selbständig tätig sind oder einer größeren Immobilienverwaltung angehören. Diese könnte zwar größere Kunden betreuen aber vergleichweise niedrigere Gehälter an ihre Angestellten zahlen.

Wie wird sich die Nachfrage nach Experten für Immobilienverwaltung in den nächsten Jahren entwickeln?

Schon jetzt ist die Nachfrage nach Hausverwaltungen, vor allem in den Ballungszentren, extrem hoch. Dieser Trend wird wohl in den nächsten Jahren nicht abebben und trotzdem werden auf die Immobilienverwaltungen einige Herausforderung zukommen.

Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), prophezeit kleinen und nicht digitalisierten Immobilienverwaltungen, dass sie den steigenden Anforderung seitens der Kunden und Gesetzgeber in Zukunft nicht standhalten könnten. Die Immobilienwirtschaft erlebt, wie viele andere Branchen auch, eine zunehmende Digitalisierung und Professionalisierung. Schon jetzt werden lokale mit regionalen Hausverwaltungen zusammengelegt, um ein einheitlicheres und effizienteres Arbeiten zu ermöglichen. Für den Markt bedeutet dies eine Zunahme von spezialisierten und großen Unternehmen im Bereich der Immobilienverwaltung. Kunden erwarten heute einen professionellen Immobilienverwalter, der digital aufgestellt ist und moderne Arbeitsformen praktiziert.

Quellen:

https://vdiv-bw.de/berufsbild/

https://www.stepstone.de/gehalt/Immobilienverwalter-in.html#:~:text=Wenn%20Sie%20als%20Immobilienverwalter%2Fin,befindet%20sich%20bei%2042.500%20%E2%82%AC.

https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/immobilienverwaltung-5-tipps-fuer-eine-erfolgreiche-nachfolge_260_556100.html